Ukrep Banke Slovenije otežuje financiranje nakupa nepremičnine in spreminja nepremičninski trg

zwelo Zwelo

Ukrep Banke Slovenije otežuje financiranje nakupa nepremičnine in spreminja nepremičninski trg

Novi pogoji za potrošniške in stanovanjske kredite – kaj pomenijo za vašo kreditno sposobnost in kaj za trg nepremičnin?

Zakaj?

Banka Slovenije se z zaostrovanjem pogojev na področju potrošniških, deloma pa tudi stanovanjskih kreditov odziva na trend rasti zadolženosti prebivalstva. Opogumljene od okrevanja gospodarstva so banke zadnjih nekaj let pri odobravanju kreditov v skladu z ugotovitvami BS ravnale preveč radodarno predvsem pri potrošniških kreditih. Kar v četrtini primerov je znesek kredita znašal več od priporočenega, zaskrbljujoče pa se je podaljšala njegova ročnost. Z zavezujočim ukrepom, ki je pričel učinkovati 1.11. 2019, želi Banka Slovenije umiriti previsoko rast kreditov glede na druge gospodarske kazalce in doseči bolj vzdržno servisiranje kredita.

Kaj prinaša ukrep in kako vpliva na vašo kreditno sposobnost?

Nove pogoje bodo najbolj občutili tisti z nižjimi prihodki in otroki oziroma vzdrževanimi člani, ki stanovanjskega kredita ne bodo mogli pridobiti, štiričlanska družina s povprečnimi dohodki pa bo lahko računala z le skromno kreditno sposobnostjo. Po novem mora kreditojemalcu po odštetju mesečne kreditne obveznosti na računu ostati vsaj 76 % bruto minimalne plače (nekaj več kot 700 €), če ima vzdrževane člane pa še sorazmerno več (od 230 - 400 € na člana). Znesek servisiranja kredita na letni ravni ne sme preseči 50 % dohodka za osebe z dohodki do dvakratnika bruto minimalne plače in 67 % za osebe z višjimi prihodki.  

Združenje Bank Slovenije navaja nekaj nazornih primerov:

Predpostavke:

  • minimalni preostanek plače: 715 EUR (76 % od 940,58 EUR bruto, kar je višina minimalne plače s 1.1.2020),
  • znesek za preživljanje družinskega člana: 237,29 EUR na otroka (otrok v dvo-starševski družini),
  • znesek za preživljanje družinskega člana: 309,68 EUR na otroka (otrok v eno-starševski družini).

Primer 1:
Štiričlanska družina z dvema mladoletnima otrokoma.
Plača kreditojemalca: 1.119 EUR (povprečna neto plača v Republiki Sloveniji v juliju 2019)
Obstoječi krediti: 0 EUR
Kreditna sposobnost = 1.119 - (715+237) = maksimalni znesek mesečnega odplačila 167 EUR
Znesek stanovanjskega kredita na 20 let = okvirno maksimalno 30.000 EUR

V tem primeru se lahko vsak od staršev štiričlanske družine zadolži največ do 30.000 EUR (skupaj za 60.000 EUR), v kolikor oba prejemata slovensko povprečno plačo. Po tem tudi dodatno kreditiranje ni več možno.

Primer 2:
Štiričlanska družina z dvema mladoletnima otrokoma.
Plača kreditojemalca: 1.056 EUR neto
Obstoječi krediti: 0 EUR
Kreditna sposobnost = 1.056 - (715+237) = maksimalni znesek mesečnega odplačila 104 EUR
Znesek stanovanjskega kredita za 20 let = okvirno 18.500 EUR

V tem primeru se lahko vsak od staršev štiričlanske družine zadolži največ do 18.000 EUR (skupaj za 36.000 EUR), v kolikor oba prejemata 1.056 EUR neto plače. Po tem tudi dodatno kreditiranje ni več možno.

Primer 3:
Štiričlanska družina z dvema mladoletnima otrokoma.
Plača kreditojemalca: 928 EUR neto
Obstoječi krediti: 0 EUR
Kreditna sposobnost = 928 - (715+237) = 0 EUR
Znesek stanovanjskega kredita za 20 let = 0 EUR

V tem primeru nobeden od staršev ne more najeti kredita.

Primer 4:
Dvočlanska družina z enim mladoletnim otrokom (npr. mati samohranilka)
Plača kreditojemalca: 1.119 EUR (povprečna neto plača v Republiki Sloveniji v juliju 2019)
Obstoječi krediti: 0 EUR
Kreditna sposobnost = 1.119 - (715+310) = maksimalni znesek mesečnega odplačila 94 EUR
Znesek stanovanjskega kredita za 20 let = okvirno maksimalno 17.000 EUR

Kaj ukrep pomeni za trg nepremičnin?

Pri Zwelo smo osredotočeni na prodajo nepremičnin v Ljubljani z okolico. Tu so cene presegle rekordne vrednosti iz leta 2008 že v prvem polletju 2018 in od tedaj nekoliko stagnirajo. Okolica Ljubljane je 'dohitela' prestolnico z rekordnimi vrednostmi nepremičnin v prvi polovici letošnjega leta. Ukrep je odprl veliko vprašanj, na katere banke še nimajo jasnega odgovora. Glede na to, da bo dosegljivost stanovanj zaradi ostrejših pogojev kreditiranja manjša, gre pričakovati upad povpraševanja po nepremičninah in manjše število prodaj hiš in stanovanj. Dolgoročno bi takšen ukrep lahko povzročil znižanje cen nepremičnin. Še posebej bi to veljalo za večsobna stanovanja, saj številne družine, ki bi si želele dvigniti kakovost bivanja s selitvijo v večje stanovanje, v bankah ne bodo našle ustrezne finančne podpore. Po drugi plati ukrep zato prinaša vztrajanje visokih cen najemnin.

Pomisleki

Nesporno mora Banka Slovenije kot centralna finančna institucija odgovorno skrbeti za vzdržno kreditiranje prebivalstva. Kar se tiče potrošniških kreditov, je glede na ugotovitve ukrep povsem legitimen, na področju stanovanjskih kreditov pa hromi tako blagostanje gospodinjstev kot tudi gospodarstva. Glavni argument za tako strog ukrep Banka Slovenije navaja dejstvo, da smo se znašli v situaciji, močno podobni tisti pred dobrim desetletjem. Vendarle je na mestu vprašanje ali je krizo, ki je sledila, povzročilo kreditiranje 'malega človeka' ali velikih ‘igralcev’? Teh ukrep ne prizadeva. Hkrati je vprašljiv učinek, ki ga bo imelo manjše število transakcij z nepremičninami (in manjša potrošnja) na državni proračun, saj se bo vanj steklo znatno manj denarja iz naslova davkov. Ali bomo morali običajni potrošniki financiranje nakupa nepremičnin znova zaupati tujim bankam in sivemu trgu oderuških posojil?

Vir: